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三月 12 2013

研討會:拆解香港的土地與新市鎮發展的迷思

現況3:新界東北及西部的新發展區是否借解決香港人住屋問題之名,實際是賣港融合為實?

姚先生認為政府賣港融合的言論無法用科學方法驗證,但指出中港融及的土地問題,是因為中港交流展趨頻繁,有些人須經常往返兩地,故選擇在兩地的邊界居住,導致邊界地間住宅用地的需求增加,導致價格上升(姚先生在07年有一論文曾就此作出預測)。政府發展新界東北及西部,其實是在回應此等在邊界地區龐大的土地需求。

迷思1:如果聯匯不改,美元繼續低息,在香港增加土地供應不會令樓價下跌,這個命題是否成立?如何證明?

姚先生認為,樓價是租金除以貼現率減預期增長(P = R / ( k-g ) )。若政府大量增加土地供應,跟據需求定律,租金會因供應量上升而下跌,繼而影響樓價。但姚先生指出,土地供應、租金及聯繫匯率的變化都會影響樓價。假若市場出現負實質利率(利率減去通漲率後得出的數字若為負數,即代表出現負實質利率),市民為對抗通脹,會衍生額外的投資需求,使房地產價格急升。

假若以增加土地供應以干擾樓價,姚先生會認為這是經濟扭曲的行為;因為這會造成錯配。當港元匯率上升時,便會出現許多用錯方法所產生出來的單位,使樓價大幅下跌。

對於政府是否需要透過租務管制,對收取高昂租金的業主徵收稅項,以打擊高昂租金,姚先生認為不應該,因為但凡透過行政措施約束市場行為,會衍生出許多漏洞。以空置稅為例,空置定義本身難以釐定,難以徵收稅項。又以租管為例,其實在過去實行又有許多漏洞,例如徵收高昂的鞋金,彌補租金少收的部份。而事實上,姚先生指出,業主也是負實質利率的受害者,他們所做之事(提高租金等),只不過是反對抗通脹所做之行為。所以租務管制只是懲罰那些在市場上的受通脹所苦的人,剝削他們對抗通脹最後之方法。他們之所以發達,是市場負實質利率所使然。

姚先生認為,歸根究底,是市場上不應該有負實質利率,因為負實質利率的存在,等同是政府偷取市民的金錢;政府透過發鈔令市民持有的貨幣,在不受控制的情況下貶值,導致通脹。是故,負實質利率的含意即,你的金錢購買力不單被通脹蠶食,而借錢的人卻得到很高的回報

。所以市民投資樓市,是因為為對抗通脹,將金錢的實質購買力轉移至房地產之中。而事實是,政府徵稅,需經立法會通過,但加印銀紙或賣地,則無須受任何機構或市民監管,但這個過程卻使所有市民都要承受由此所帶來的惡果(貨幣貶值)。

姚先生總結過往於實質利率及樓價指數的關系,發現,當市場出現負實質利率時,樓價指數便會節節上升,充份反映在負實質利率下樓宇被市民視為對抗通脹的工具或投資,以抗投高通脹。

同時,姚先生亦不同意樓價高企的主因是因為土地供應不足。他認為,若樓價高就說供應不足,樓價低就說供應過剩,這是套套邏輯。因為需求本身不能被觀察。而政府壟斷土地供應,人為限制供應量(如停止賣地、每年供應少於50公頃等),直接令樓價高企。姚先生認為,除非你相信計劃經濟,或是你是神,能掌握所有在市場上變化的因素,否則人為干預市場供應並不可取。

迷思2:以政府行為令私人樓價大跌,對香港經濟有什麼好處及壞處?

姚先生認為,聯系匯率,旨在促進國際貿易,但香港因而放棄多項管理供應工具,包括制訂匯率、控制銀根的措施,讓國際資本操控。這意味若外來有新增需求,市場上資源將回應不及,而且匯率等將不能使用用以調節市場,使本地資源落入外來資本手上。而在當長期負實質利率及低匯率的情況下,會使大量外資湧入本港,而外來需求導致本地資源緊拙,從而引發保護主義,住房只是其中之一:房產,港人港地,海外買家印花稅;奶粉,港人港(入口)奶,戰略物資;床位,港人港醫院床位,限制雙非來港產子等。所以這不只是房地產市場的問題。

對於政府可以令私人樓價大跌,姚先生認為政府是有此能力的,例如「八萬五」政策。但假若令私人樓價大跌,會首先令市場再無信心,等同宣告香港市場再不是自由經濟;其次香港會成為計劃經濟;第三以市民角度去想,市民辛辛苦苦用三十年供一層樓,若政府令人私人樓價大跌,使市民三十年化為烏有甚至是負資產,教人聯想起金融風暴許多人因失業而自尋短見的市民。他亦擔心以後沒有人用房屋做投資工具,市民亦再無其他方法抵抗通脹。

有人問,既然如此,政府大可放棄聯繫匯率,讓港元自由浮動。但姚先生指出假若香港放棄聯繫匯率,訊息會在國際間迅速妙作,港元大幅貶值及波動,香港整個銀行體系出現一個極大的危機,而現時沒人願意承擔此巨大的責任。

迷思3:香港是否必須繼續奉行高地價政策,以地價收入維持香港財政的穩健?若政府大幅減少賣地勾地,大幅增建公屋,會有甚麼影響?

姚先生指出政府並不承認高地價政策,但是,土地收入佔政府整體收入為約百分之十五。姚先生認為,只有政府不依賴土地收入作主要收入來源,才會有自我完善表現機制,改善施政表現。

同時,姚先生亦指出,政地賣地的地價就像是一種土地稅;雖然市民不用買地,但在衣食住行當中,卻在付無形的土地稅。因為你想要購買的貨品與服務,價格全部都受店租影響。姚先生認為,稅項本身應有劫富濟貧的特質,但是,土地稅本身卻是無法避免的。所以姚先生並不贊同土地收益。

對於大幅增建公屋,從市民角度而言,賣地的收益是幾十倍於市民,但只會拿少量金錢增建公屋,姚先生認為這是得不償失的,因為高地價政策令所有市民都須承擔聯繫匯率的惡果。

改變1:何謂新市鎮的發展的四嬴方案?

姚先生認為四嬴方案十分重要,因為這並不只是農民及政府的角力,地主及市民都有其角色。若不能滿足任何一個持份者,這將可會是一個悲劇。例如若不滿足地主的要求(賺錢),地主有可能作出毀滅性的舉動,如傾倒石綿,使農地永遠不能耕作。所以理應爭取四贏方案,而非彼此將大家視敵鐺。

姚先生提議政府可採取移地積比率方法;在規劃處制訂發展區域大綱圖及發展地積比後,姚先生認為,這樣既可保留農地,亦可確保有足夠土地發展,同時只會增加市區樓宇高度,但平均密度不變,亦可增加私人及資助房屋單位供應。

此外姚先生認為亦可參考橫琴島的先例,作香港界線以外的發展。河套區會有許多適合的地方可租借以作發展用途。

改變2:香港的房屋政策應朝那方向走呢?

姚先生認為,土地、公屋、居屋等政策皆不可持續,在土地上不可能有無限量的供應。而現時樓價並不合理,現時往往香港幾代人供一層樓。而樓價上升,只會令延長下一代物業貸款的還款期,無疑是為上一代創造財富,使青年更難買樓。而政府維持高地價政策,無疑是向窮人收土地稅,造成貧富懸殊。

故此,姚先生提議,政府可考慮將投資用與居住用的房屋分開,而市民需只付建築成本,政府負責地價,便可擁有一個屬於他們的單位。樓價升跌、市場泡沫及負實質利率從此與市民無關。而市民只可在該單位居住五十年,五十年後便須歸還地皮。這方法可使自住的樓宇價格不受投資需求影響,而普羅大眾亦可承擔。

改變3:如何防止地產商囤積居奇,例如增設土地空置稅、物業空置率等是否有效方法?

姚先生認為,現時空置率極低,囤積居奇之說沒有根據。而2003年時的空置率很高,因為單位都賣不出,收空置稅的話,等於對業主雪上加霜。加上執行成本高昂,空置無法定義,所以最有效方法是土地用完年期即收回。此外,負實質利率才是核心的問題,只要讓地產商認為無法囤積居奇,就不會有空置的單位、物業及土地出現。

改變4:丁權應否作出檢討?及是否同意運用現存大量丁屋土地興建公屋或自人住宅

丁居公合一,人人有屋50年。但50年後到期便收回。這樣可省卻許多的行政成本及考量。

總結

總結而言,姚先生十分強調聯繫匯率才是現時房地產市場價格高企不下的主因。他認為許多行政措施都是不需要的,政府需要處理的是負實質利率這核心問題。姚先生亦反對將大量興建公屋或其他資助房屋作為長遠房屋策略,因為其在土地供應上是不可持續的。在土地發展上,姚先生希望政府能詳細公佈土地使用資訊等,亦可考慮轉化空置率過高的工業用地作其他發展用途。此外,姚先生亦不希望政府依賴土地收入作主要財政收入,一則不利於改善施政表現,二則使財政、土地等欠缺長遠規劃及發展。 


活動宣傳:

拆解香港的土地與新市鎮發展的迷思

梁振英政府不斷強調未來人口不斷增加、市民有置業及公屋的需要,因此要多管齊下開拓土地,全城搵地。其中包括填海,目標提供總面積2千至3千公頃土地;發展新界東北及洪水橋新發展區,目標分別提供533及790公頃土地;發展新界北部;發展新界北部及大嶼山等

香港政府擁抱著的經濟持續增加發展觀視為王道,新界土地勢必被規劃、被開發。不過,土地不足及房屋需求是否真相?傳統模式的新市鎮發展又是否不二法門?闢地建屋又是否真的惠及港人呢?香港的農業發展是否要犧牲?香港的房屋發展應朝向甚麼方向呢?

房產學人姚松炎教授就批評政府的土地儲備資料錯漏百出,發水成份高。他指出政府採用傳統新市鎮發展的模式開拓新界東北及西部的土地,破壞香港城鄉的共融,破壞環境之餘亦影響農業的發展,他提出「整個社會的發展應該守住一個原則,就是尊重每個人的選擇自由,讓每個人充份發揮優點和長處」。姚教授提出新市鎮發展的「四嬴方案」

究竟香港的土地儲備的狀港及發水成份有多少?新界東北及西部的新發展區是否借解決香港人住屋問題之名,實際是賣港融合為實?何謂新市鎮的發展的四嬴方案?香港的房屋政策應朝那方向走呢?丁權應否作出檢討?

工黨邀請到房產發展研究中心研究員姚松炎教授為我們拆解香港的土地與新市鎮發展的迷思

日期:2013年2月28日(星期四)
時間:晚上7時半至9時半
地點:九龍彌敦道558-560號譽發商業大廈403室

參考文章:

  1. 房產發展研究中心博客
    http://blog.yahoo.com/ecyyiuu/articles/page/1
    http://www.hkheadline.com/news_topic/nt_content.asp?sid=10890&nt=np
     
  2. 陳茂波:僅400公頃「閒地」可起樓 學者:官地不用 徵地東北 如大財主向人借錢 2012-09-28
    http://news.hkheadline.com/dailynews/headline_news_detail_columnist.asp?id=214508&section_name=wtt&kw=222
     
  3. 房產學人——土儲發水不等於土地不足
    http://allcommentators.blogspot.hk/2012/05/blog-post_3856.html
     
  4. 鄒廣榮、黃紹基、姚松炎:全新居者「有期」屋 創社會三贏
    http://allcommentators.blogspot.hk/2012/05/blog-post_3856.html
     
 
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