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八月 09 2013

郭永健:四叔捐地折射出來的問題

恒基地產主席李兆基(四叔)在今年初提議於捐出「環頭環尾」的農地,興建面積300 平方呎、樓價約100 萬元的住宅讓未置業者「上車」,條件是政府要免補地價。最近,四叔改良其捐地計劃,提出代支付補地價和建築費,但政府需減收補地價金額,由每呎1,500元減至1,000元,期望將日後出售的樓價壓低至120萬元。

先不論四叔打著甚麼算盤,上述的捐地計劃卻為梁振英政府帶來一大難題,而難題的背後卻折射出種種香港現有的社會問題。

現時,四叔計劃捐出的元朗馬田壆逾6萬呎農地,以地政總署最新的收地特惠補償率的基本定率每方呎地790元計算,該幅農地價值約4,740萬元。與四叔逾1500億的身家相比,4,740萬元只是九牛一毛,亦只及他捐給關愛基金四億中的十分之一。以恒基地產擁有的4,280萬呎農地計算,亦只佔0.14%而已。即便如此,四叔的捐地計劃帶了不少迴響,單單傳媒持續大半年的關注,相信已值回票價。相較捐給關愛基金的四億,這四千多萬花得更為划算。

於政府而言,四叔的捐地實在為一大難題。首先,作為地產商的四叔亦認為樓價已脫離一般市民的負擔能力,其心目中的「上車盤」為一百萬至一百二十萬元。以300平方呎計算,建築呎價約為3300至4000元,約為現時同區一手盤呎價的一半,但扣除約每平方呎約3000元的建築成本後,剩下的地價部份所餘不多。日後,政府若以現時的居屋形式推售單位,亦必然需訂立更大的折扣率,影響日後的流轉。事實上,以最新的二人住戶每月入息中位數16,000元計算,便需要超過六年不吃不喝的儲蓄才可以應付一百萬元的樓價,置業負擔比率在國際的標準上已屬於極度難負擔的類別。

雖然捐地計劃有不少難題,但政府磋商逾半年亦未言放棄,實在因為土地儲備不足,但卻任由發展商囤積土地。新世界、恆基、長實及新鴻基四大發展商,便合共坐擁9600萬平方呎的農地,相當1.5個新界東北發展區。現時四叔捐出少許農地,政府便要掏空心思、加以配合,實在為一大諷刺。過往,政府未有打擊地產商囤積農地,既影響香港的本土農業,亦限制了香港的土地發展。現在政府應做的並不是隨地產商的指揮捧起舞,相反作為公共政策的制訂者,政府應「見縫插針」、率先收回地產商鄰近已發展區域但閒置的農地,重新規劃,收回土地資源運用的主動權。

工黨副秘書長 郭永健

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