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八月 15 2013

張超雄:新界東北發展計畫誰是贏家?

星島日報 2013-08-15 A16 | 每日雜誌 | 工字出頭 | By 張超雄

新界東北發展計畫在誠信及民望跌至谷底的陳茂波領導下,已經顯得進退維谷。在立法會休會前,發展事務委員會通過了兩項動議;一項是由我提出,要求將粉嶺高爾夫球場及行政長官別墅納入規劃後再從新諮詢。另一項動議由陳偉業及陳志全提出,要求陳茂波辭職下台。雖然兩項動議皆不具法律效力,但在道義上,政府有責任在推行最新方案前,要先向立法會解釋,她要一意孤行的理據何在,並正式回應兩項動議。

事實上,最新的所謂「傳統新市鎮模式加強版」,只會令政府更難洗脫官商勾結的嫌疑。新界東北發展計畫已討論多年,但在○八年曾蔭權才正式以文件作公眾諮詢。當時強調的發展模式是「公私營合作」,亦即政府負責規劃,而在規劃內的土地若屬私人擁有,政府會容許私人發展,條件是配合政府的規劃,若涉及改變土地用途則要補地價。

在這個發展模式下,地產商當然有很大興趣在規劃範圍內收購土地。因為他們可以農地的價格買入土地,囤積起來,他日發展計畫成事之時,只要和政府以黑箱作業式的機制去商討補地價,便可興建豪宅和商場,賺個滿堂紅。

本來大家以為在曾蔭權下當政務司司長的唐英年當上特首,新界東北發展計畫便順理成章地成為發展商口裏的肥豬肉。可是,梁振英當上了特首,他表示要用「傳統新市鎮模式」去發展。這個發展模式,就是由政府規劃及收地,然後根據規劃將部分土地公開拍賣,邀請地產商參與發展。這麼一來,地產商要互相競爭,發展的成本自然高了很多,在當地早已囤地的發展商,只能以農地價把土地賣給政府,然後再以住宅或商業土地的價格、通過拍賣以高價投地。本來已放進口中的肥豬肉,豈非化為烏有?

「加強版」放生發展商

於是,不知道是否幾大地產商動用了他們的影響力,政府最新的發展模式,又作了關鍵性的修正。陳茂波美其名稱之為「加強版」,其實就是要放生在規劃內已大量囤地的發展商,讓擁有四千平方米土地(即四萬多呎)的私人或公司,可以用補地價形式去發展。試想想,一般人又怎會擁有超過四萬呎土地?就算投資眼光獨到的陳茂波,也只曾擁有二萬呎。除了發展商外,還有誰會在這「加強版」中得益?

反對香港被規劃行動組成員陳劍青分析規劃土地上的擁有權,發現四大地產商在區內擁有大量土地,包括恒基(粉嶺北馬屎埔)、新世界(石湖新村、烏鴉落陽)、新鴻基(天平山村)、長實(古洞北)。他們的收地範圍都巧妙地非常配合政府的私人住宅規劃用地,而地產商之間又似乎非常協調而有序,不會出現在同一地點互相競爭收地的情況。
最新修訂密度大幅調升在最新的修訂中,政府把打鼓嶺及坪輋劃出發展計畫外,發展的土地少了,人口卻由原來的十五萬多增至十七萬多人,意味着發展密度大幅調升了。《明報》發現,長實在古洞北擁有近一百萬呎地皮,本來是低密度住宅地段內,在最新的規劃版本,約七成被劃作中密度私人住宅地皮,地積比由兩倍增加至三點五倍。公共專業聯盟政策召集人黎廣德計算過,因為上述的修訂,長實最少可多建一百零五萬呎樓面面積,保守估計可多賺十億元。

至於恒基則是粉嶺北的大贏家。在八個規劃作私人住宅的地段中,有六個是處於恒基的地皮上,估計可發展樓面達六百五十六萬呎,現市值達三百五十億。

新界東北發展計畫的大贏家是誰?誰是輸家?相信已不言而喻了吧。

張超雄
立法會議員
香港理工大學應用社會科學系講師

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