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十一月 17 2017

郭永健﹕強積金用作置業 無補於事


【明報文章】本月初財經事務及庫務局長劉怡翔在立法會答覆謝偉俊的提問,表示「積金局正研究容許計劃成員,在其年屆退休年齡前,提取部分強積金累算權益,作首次置業之用」。
提取強積金用來置業,並非什麼新鮮建議,但以往政府均對此不置可否。可是強積金用來置業又是否可取?會否削弱強積金退休保障的功能?

以現時供款的最高入息水平,即高於3萬元、每月供款1500元作例子,計及僱主供款的話,一年共累積3.6萬元。假設一名市民由22歲出來工作至40歲,打算直至65歲退休,即使薪金能與樓價升幅同步,以今日價格計算,他40歲時共累積了64.8萬元供款。以現時六成按揭要求計算,即使把供款全數用作首期,也只能購買價值162萬元的單位。即使夫婦兩人計算,亦最多只夠購買324萬元的單位。而眾所周知在私樓市場,300萬元左右的單位已差不多絕迹。

真正問題是僧多粥少

雖然劉怡翔亦坦言,強積金用作支付私樓的首期幫助有限,或可用以支付居屋等資助房屋首期,可是現時的資助房屋按揭要求很低,首期不足並非主要問題。一手及未補價居屋,銀行的最高貸款額高達樓價之95%(綠表)或90%(白表),而租置公屋的貸款額更達樓價100%。從此可見,資助房屋的買家很少遇到首期不足的問題。相反,無論是一手居屋或「白居二」(擴展居屋第二市場至白表買家),真正的問題是僧多粥少。

或有論者認為,即使強積金不足夠支付全數首期,亦可以「幫補」一下首期支出。實用面積少於40平方米的單位樓價,過往10年平均升幅為14%,過往30年平均升幅亦有10%。當然樓價並非只是向上,在1998至2003年有關樓價平均跌幅為15%。換言之當樓價向上時,提取出來的強積金隨時遭樓價升幅抵消;當樓價下跌時,原先用來儲蓄退休用的強積金隨時化為烏有。
政府主導房屋供應 才有研究空間

特區政府或者希望向新加坡取經,但新加坡的公積金僱主及僱員合共供款率可高達37%,而在50歲前只是用作置業的供款率便為大約20%。此外,新加坡的組屋數量佔住宅總數73%,而八成住戶均住在組屋,可見房屋市場由政府主導。
總結而言,如果政府大幅提供公屋及居屋單位,重掌房屋供應主導權,而且居屋與市價脫鈎,是否容許強積金作置業用途才有研究的空間。否則,強積金用作置業非但不能幫助市民,只會為樓價火上加油,亦令市民退休保障承受更大風險。

作者是工黨副主席
[郭永健]

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