文章首頁

郭永健:私樓用地興建居屋公屋 追趕落後的長策目標

房屋

文:工黨主席 郭永健

政府於2014年12月發表長遠房屋策略,訂下每年平均供應兩萬個公屋單位及八千個居屋單位的目標。可是從訂立目標至今,政府從來未能達成以上的目標,而未來五年的預計供應量亦未能達標。未來五年,公屋及居屋每年只有一萬二千個及五千個單位,即是十年目標中的首八年,政府只能提供十四萬四千個公屋及居屋單位,公屋及居屋落後近四萬六千個及三萬四千個單位,與目標相差三成半。因此,如果寄望政府能在最後兩年,達到每年平均目標及追回落後數量,即每年提供約四萬三千個公屋及約二萬五千個居屋單位,無疑是不切實際。

公屋居屋大幅落後 供應量低於私樓

另一方面,未來五年的私樓預計落成量為十萬個單位,連同前三年落成的四萬四千個單位,合共有十四萬四千個單位,與同期的十四萬四千個公屋居屋落成量相若,不符政府公私營房屋比例六比四的指標。更大問題是,私樓單位大增並未有壓抑樓價,樓價較去年便上升13.7%。

因此,在公屋居屋供應落後私樓,以及私樓供應增加不能壓抑樓價的情況下,政府必需改變策略,大幅增加公屋及居屋供應,讓劏房戶包括四萬個兒童及中下層的市民盡快上樓,改善生活狀況。

私樓用地興建居屋公屋 追趕落後供應量

事實上,特首林鄭月娥亦曾表示在土地供應到位前,房屋政策十分重要,她會重新檢視現有可建屋土地的分配。政府經常表示欠缺土地興建公屋居屋,但在過往五年,政府卻每年平均住宅賣地30公頃來興建私樓。如果追回公屋居屋的供應,政府應暫停賣地計劃,調配私樓用地,並加上使用市建局的土地及港鐵車站上蓋,用以興建居屋公屋。30公頃的土地可提供約3萬個單位,因此暫停兩年至三年的賣地計劃便可補回落後的差額。

居屋惠及八成住戶 平衡私樓價格

有論者認為,缺乏私樓土地供應將會使私樓價格大幅上升,禍及不符居屋資格的香港市民。根據過往經驗,居屋與私樓存在競爭關係,大幅增加居屋供應,將會平衡私人樓宇的價格,對沖供應減少可能做成樓價上升的影響。此外,居屋的家庭每月入息限額為5.7萬元,已經涵蓋約八成的住戶。增加居屋的供應更能夠針對大多數中下層市民的需要。

或有人認為,以居屋公屋代替私樓,將會減少政府的地價收入,影響政府財政的穩定性。過去兩年,政府錄得巨額的地價收入,分別近一千三百億及一千六百億,較其以往十年平均每年六百億收入,多出七百億及一千億,相當於三年的平均收入。因此,如果只是暫停賣地三年,並不會影響政府的收入。同時,房委會增加出售居屋亦會增加收入。

此外,有人認為以私樓用地、市建局用地及港鐵上蓋興建居屋公屋會做成規劃的錯誤,會重覆天水圍的問題。首先,天水圍規劃問題的其中一個成因在於把一萬三千個居屋及夾屋轉為出租公屋,令公屋數量增加一半,做成較多低收入住戶居住在天水圍。只要有適當的居屋比例,便不會出現以上問題。同時,政府可視乎不同土地的面積、位置及社區配套,用來決定興建公屋或居屋的數量。

暫停賣地及轉換為公私樓用地 有先例可尋

還有,有人認為暫停賣地將會干擾市場。但1998年,政府為了托起樓市,便曾暫停賣地。2002年,政府更停建居屋近十年。政府能因為托起樓市,使用非常手段,為何不能為中下層的住屋需要而大刀闊斧?加上,政府多次把公屋用地轉換為私樓用地,出售予地產商,包括北角邨、何文田邨、山谷道邨、新發邨、元朗邨、黃竹坑邨,令公屋單位數量減少。

總結而言,如果政府仍然維持長遠房屋策略訂下的公屋居屋供應目標,便不能繼續任由供應落後,然後以此來做理由,展開公私營合作、破壞生態填海及發展郊野公園。在房屋及土地的問題上,我們除了要增加供應外,更加要公義合理的分配。