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郭永健:房策新措施力度不足 重施故技效用成疑

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文:工黨主席 郭永健

行政會議特別會議上周四通過多項樓市措施,包括將私樓用地改作資助房屋發展、資助房屋定價與市價脫鈎及推出空置稅。政府多招齊發,看似對症下藥,但力度又是否足夠?

首先,面對公屋居屋供應量大幅落後,甚至低於同期私樓供應量,政府把私樓用地改作資助房屋發展,只能說是實事求是。而表面看來,用9幅原私樓土地改作資助房屋發展,可供應一萬個公營單位,算是比較大的舉動。可是計算未來公營房屋供應量,便會發現上述措施未能即時追上《長遠房屋策略》的公屋居屋供應目標,亦未有提升公私營比例目標。

原先未來5年的私樓預計落成量為10萬個單位,而公屋及居屋的供應量亦為10萬個單位。加上過往3年落成的約4萬個私樓單位及4萬個公屋居屋單位,長遠房屋策略10年計劃中的首8年,有約14萬個公屋居屋及14萬個私樓單位供應,公私營比例為50:50。

現時政府把1萬個單位調撥作資助房屋,亦只是把公私營比例輕微改為53:47,不及長策 60:40目標。此外,未來增加1萬個資助房屋單位供應後,10年計劃中首8年的公屋及居屋落成量仍然落後7萬個單位,與同期目標相差三成多。

第二,政府所謂把資助房屋定價與市價脫鈎,實際上只是提高居屋折扣率,過往例子比比皆是,並非新事物。以旺角富榮花園第一批發售的單位為例,便訂於市價的48%至51%;香港仔南濤閣更有單位首次定價為市價45%。有論者認為,增加折扣率將會令居屋業主可能永遠無能力補差價,變相只有居住權而無實質擁有權。以上論點昧於事實:居屋補價只是適用於業主出租或在公開市場出售單位,而在綠表及白表居屋第二市場出售則沒有補價的需要。在「白居二」恒常化後,居屋第二市場擴大,居屋業主更容易轉售單位,而賺取的差價往往更高於在公開市場發售。另外,現時居屋資產及入息限額根據家庭負擔私樓的能力而定,參考10年樓齡的新界及擴展市區、實用面積40平方米的私樓所需的首期及供款額而定,與居屋售價無關,故此不應下調資產入息限額,反而應興建更多居屋滿足需求。

第三,一手樓空置稅雖然向空置超過一年的一手樓單位徵收差餉率提高至應課差餉租值200%,約相等於樓價5%,但仍可能低於樓價在該段期間的升幅,造成發展商繼續持貨惜售。加上應課差餉租值估價及生效時間相差半年,而發展商在獲發入伙紙達12個月才每年申報,即空置稅徵收時的估價滯後了半年至一年。以私人住宅A類單位(即實用面積小於40平方米)為例,今年4月的售價指數便較半年前上升了9.2%,較一年前上升了13.4%,可見樓價升幅足以抵消空置稅款項。

應把更多私樓地轉為資助房屋地

總結而言,政府上述政策力度不足,只能短暫紓緩樓市升幅,不足以遏止樓價。而在居屋及公屋數量仍然在追落後之下,中層以及基層家庭上樓安居仍然遙不可及。政府要維持長遠房屋策略定下的公屋居屋供應目標,便應把更多私樓用地轉換為居屋及公屋用地,讓中層及基層市民安居樂業。