下載整份報告：工黨「小型屋宇政策」研究報告

報告摘要

小型屋宇（俗稱「丁屋」）政策於1972年12月推出，旨在「讓鄉郊地區村民可以在條件較佳、安全、面積較大、較永久而衞生標準有所改善的樓宇居住。屬臨時措施，以配合全面規劃新界鄉郊發展的主要工作」，而當時新界鄉郊當時約有六成樓宇屬臨時或非法屋宇。

由草擬至正式推行小型屋宇政策，整個過程僅歷時六星期，不過政府當時曾向鄉議局強調：「若該政策出現濫用情況，政府可廢除整個計劃。」

可是，政府在一九七二年，給鄉議局發出丁屋政策的確認文件上，遺漏了「倘其居住環境不足」這個先決審批條件，結果原本只讓原居民改善居住環境、建屋自住的原意就失去了。

丁屋轉售及套丁問題嚴重

丁屋政策的原意為協助居住環境不足的新界原居民，以自主為原則，而非用來牟利。但2002年，審計署在抽樣審查中，便發現有53宗個案中，原居村民在在完工證發出後平均三日內便申請撤銷轉讓限制，當中153 個分層單位 (即 3 個分層單位 × 53 間 丁屋) ，平均在五個月內售出。

此外，有報章抽查過去10年，其中6個建成的丁屋屋苑，發現在建成並取得滿意紙後，業主平均僅12天即申請補地價，地政總署經過約4個月程序便批出申請。業主補價後約4個月內便悉數發售3層單位，即丁屋由建成、補價至出售套現，僅需8.5個月。

而一九九七年至二零一五年，平均每年有 432 宗個案獲准撤銷轉讓限制以便出售丁屋，相當於一年內簽發的 936 份完工證的 46% 左右。

最近的丁屋發展商李欽培串謀22名新界原居民非法轉售丁權（俗稱「套丁」）案件更顯示出丁屋政策滋生的套丁問題，立法會議員劉皇發家族及行政會議成員張學明亦涉嫌「套丁」。政府承認套丁的情況已出現了一段日子。

更甚者，時任發展局局長林鄭月娥於2006年及2007年同意將禁止「丁權」轉讓的條款納入丁屋批約文件作為土地契約條件的一部分，而非繼續納入申請人作出的法定聲明部分，讓「套丁」的原居民免除虛假誓言的刑事罪行。

折扣因子令補價減少 削弱轉讓限制的效用

現時，建屋牌照及換地批建的丁屋補價，採用折扣因子的計算方法，令到業主在丁屋建成後，可以較低的比例補價，出售丁屋的利潤因而大增。審計署便指出在計算補付地價時採用折扣因子的做法，會減低施加轉讓限制的效用。

有報章報導，6個建成的丁屋屋苑共30幢丁屋在建成並取得滿意紙後，業主平均僅12天即申請補地價。補價紀錄顯示，30幢丁屋每幢平均補價111萬元，樓宇售價卻高達800多萬，即補價只佔樓宇市值的15%左右。

丁權無限 土地有限 丁權非傳統權益

2012年，發展局局長林鄭月娥不諱言：「丁權無限，土地有限。」現行的丁屋政策實在不能持續，亦做成不少生態及規劃的問題。

根據發展局2012年的數字，香港「住宅」、「商業／住宅」及「鄉村式發展」用途地帶的空置土地面積為2 153.7公頃，而「主要預算供原居村民興建丁屋」的「鄉村式發展」土地已經佔了近55.7%。從此可見，丁屋政策為香港的土地供應帶來龐大壓力，亦擠壓了其他非丁屋的住宅土地的供應。

雖然鄉議局經常聲稱，丁屋政策乃原居民的「傳統權益」，受基本法第40條保障。但是， 追溯歷史，丁屋政策只是過渡措施，而多屆的政府官員亦表示需要檢討甚至取消政策。

丁屋這名詞在第二次世界大戰後才被提及。雖然傳統上男性原居民長大成人後，可以在鄉村地區內為自己建造房屋，但是這並非一項特權。事實上，當年一家幾代同住一屋的情況也相當普遍。

1972年，時任新界民政署署長黎敦義指出，丁屋政策只是一個臨時或過渡措施（I should emphasize that I do not see these measures as anything more than interim measures…）。

政府當局早已公開表明，法例並未賦予原居民建造小型屋宇的權利，小型屋宇政策本質上只屬行政措施。

2012年6月，時任發展局局長林鄭月娥表示，丁屋問題不能無了期的存在，未來5年是結束丁屋的時機。2012年11月，行政長官梁振英在會見鄉議局高層時，更表明丁屋及丁權問題可用「截龍」方式解決，並強調這是遲早要討論的問題。

結論

工黨認為丁屋本來只一個過渡措施政策，但基於政治現實下，政府的檢討工作一直拖拉至今。此次，政府多番在轉讓限制上的讓步，包括補價上採取折扣因子的計算方法、林鄭月娥取消法定聲明的做法，令到丁屋成為發展商及部份原居民謀利的工具，偏離改善村民改善居住環境的目的。

工黨認為政府需要三管齊下：嚴懲套丁來打擊丁屋炒賣；劃一補價及設立禁售期來壓縮謀利空間；以及為丁權截龍來徹底解決問題。

研究報告發布會相片

圖片