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Posts Tagged ‘房屋’

五月 14 2013

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貧窮線的目的

工黨認為制訂貧窮線有以下三大目的,包括:

  1. 規範性:設定社會認可的最低基本生活標準,而迫使政府履行「包底責任」,令市民改善生活水平而脫貧;
  2. 工具性:設立一個量度貧窮的標準,作為監察貧窮狀況在不同時間的變化,以此衡量政府政策能否有效減少貧窮人口或降低貧困比率;
  3. 比較性:設立國際認可的量度貧窮的方法,以便與世界不同地區的貧窮狀況作對比。 

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五月 10 2013

我是工黨立法會議員何秀蘭。首次跟大家見面,想和大家談談本港基層市民的貧窮情況。

香港貧窮越來越嚴重,當中有很多貧窮的成因,其實是由政府一手造成。從社會發展方向,以至各項主要政策,例如房屋、教育、勞工等政策,政府都在製造貧窮。自1997年,金融地產獨大,政府迷信四大支柱,製造業萎縮,基層、中產管理階層的就業機會也大幅縮減,造成M型社會。但政府沒有決心及早發展創意工業,繼續讓金融服務成為主流,香港越來越依靠外圍經濟,當外國有金融風暴,香港經濟體系容易受損,但往往復蘇的步伐又不及其他仍有龐大製造業為基礎的亞洲國家。另一方面,政府不敢投資社會、投資人材,只從緊縮開支入手;從2003年開始,政府緊縮開支,但經濟復蘇,政府收入回復正常,甚至大幅增加之後,當局仍然堅持200億減幅。

政府經常以「居安思危」為借口,不肯放手為社會投資未來,情況就如一個將要退休人士,抱著一筆退休金,不敢投資。然而,香港需要培育下一代,不能跟政府一樣退縮的。其實,這種退縮保守的態度會造成「自我應驗」(Self-fulfilling Prophecy)的情況:最害怕的事情不敢去做,結果害怕的事情便會發生。

政府有很多政策都正在製造貧窮,不少基層家庭收入追不上開支,是政府盲目相信小政府、盲目相信競爭,令基層更加無議價能力的惡果。以外判和最低工資為例:1999年金融風暴後,前財政司司長梁錦松將公共服務外判,本來很多有穩定收入的基層員工,月薪由11,000元減至6,000元,政府亦不監管外判商,不少基層員工收入實際只有四千多元,收入大減 2/3。好不容易通過的最低工資條例,政府要追加7億元撥款,補回當時工資與最低工資的差額,這就是政府造成的貧窮。政府帶頭剝削、也讓外判商有機會剝削基層工人。這7億就是政府政策剝削基層的證據。

房屋政策方面,在1999年推出167億置業貸款,令很多人成為苦業主。這就是政府但求託市的後遺症。停建公屋容易,但要重回正軌便困難,結果現在有22萬個家庭輪候上公屋,輪候期間以家庭六成以上收入租住劏房、棺材房等惡劣的環境。

另外,政府亦把教育的責任轉移去家長和學生,每年有6,000名合資格入讀大學的學生沒有津助的大學學位,而須自費攻讀學費高昂且無質素保證的副學位課程。此外,政府決定讓地鐵上市、領匯上市,均令市民生活開支大增。

政府每年派錢也不能消除貧窮,但應該集中資源投資房屋、教育、就業,幫助基層培育子弟,達到脫貧創富的目標。

社會是共依共存的,除了企劃和精密管理之外,企業須要大量基層勞工才可以創富,基層勞工付出勞力,卻只可換到微薄薪酬;勞工的家人負起照顧弱老的社會責任,政府為此省了不少公帑,但貧民年紀老去,喪失工作能力之後,便無可避免成為綜援戶。而政府一直任由勞工在不公平的市場中受欺壓,甚至以政策助紂為虐。

為彌補過去多項製造貧窮的政策,政府應盡快設立勞、資、官三方供款的全民退休保障機制,以全民共創的財富分擔扶老扶貧的責任。

工黨立法會議員 何秀蘭

四月 19 2013

抗議政府放生港鐵加價

聲明

星期三(4月16日)運輸及房屋局局長張炳良宣布,港鐵將根據新的票價調整機制,6月起調整票價,整體票價加幅將由3.2%降至2.7%,降幅約16%。張炳良宣布政府和港鐵公司對票價調整機制共同進行的檢討工作順利完成,結果獲行政會議通過。

工黨對於港鐵在去年盈利135.32億元下,仍在通脹加據的情況下連續四年加價,表示憤怒。工黨強烈要求,港鐵作為公共事業及特區政府持有其七成股份下,應履行社會企業責任,放棄加價。

對於所謂的新票價調整機制,除了未來五年的生產力因素由現時0.1%提高至0.6%,把加幅稍為降低0.5%外,整個計算方式並沒有任何改變。政府所謂三項新的因素,包括港鐵盈利狀況、服務表現和市民的負擔能力,亦未能降低票價的升幅。

政府美其名為利潤分享計劃,只是延續及合埋化港鐵去年抱受市民批評的第二程票價優惠計劃。政府與港鐵寧願把舊計劃包裝,亦不願意用作調低實際升幅,以免影響其後加價帶來的額外收入。即使港鐵將撥出1.5 億元作優惠,亦只是佔去年利潤的1.5%,加上「有關優惠金額上限為該年因票價上調所得的額外收入的一半」的限制,港鐵的吝嗇可見一斑。如此做法甚至不如去年把加價所得全數作為優惠。

另外,新機制下加價幅度不高於「家庭每月收入中位數」的按年變動,但是相差部份卻要在日後追加,完全沒有顧及乘客的負擔能力,只是確保港鐵能搾取市民的一分一毫。新機制下的懲罰機制過於寬鬆,超過31 分鐘的延誤才需要罰款,而且每宗罰款只是由100 萬至1500 萬元,未必令港鐵有足夠壓力改善服務。

工黨要求政府與港鐵停止弄虛作假,並採取下列措施:

  1. 港鐵停止在今年6月起加價;
  2. 港鐵的票價調整交由立法會討論及通過;
  3. 設立「港鐵票價穩定基金」,於每年包括出售鐵路上蓋物業及鐵路營運的盈利中撥出若干比例,以用於穩定票價大幅增加,減少市民的負擔;
  4. 長遠而言,政府應在充份研究及考慮各方面的因素後,回購港鐵公司,讓其擺脫以盈利掛帥的營運方式,實現以民為本的公共事業。
三月 12 2013

現況3:新界東北及西部的新發展區是否借解決香港人住屋問題之名,實際是賣港融合為實?

姚先生認為政府賣港融合的言論無法用科學方法驗證,但指出中港融及的土地問題,是因為中港交流展趨頻繁,有些人須經常往返兩地,故選擇在兩地的邊界居住,導致邊界地間住宅用地的需求增加,導致價格上升(姚先生在07年有一論文曾就此作出預測)。政府發展新界東北及西部,其實是在回應此等在邊界地區龐大的土地需求。

迷思1:如果聯匯不改,美元繼續低息,在香港增加土地供應不會令樓價下跌,這個命題是否成立?如何證明?

姚先生認為,樓價是租金除以貼現率減預期增長(P = R / ( k-g ) )。若政府大量增加土地供應,跟據需求定律,租金會因供應量上升而下跌,繼而影響樓價。但姚先生指出,土地供應、租金及聯繫匯率的變化都會影響樓價。假若市場出現負實質利率(利率減去通漲率後得出的數字若為負數,即代表出現負實質利率),市民為對抗通脹,會衍生額外的投資需求,使房地產價格急升。

假若以增加土地供應以干擾樓價,姚先生會認為這是經濟扭曲的行為;因為這會造成錯配。當港元匯率上升時,便會出現許多用錯方法所產生出來的單位,使樓價大幅下跌。

對於政府是否需要透過租務管制,對收取高昂租金的業主徵收稅項,以打擊高昂租金,姚先生認為不應該,因為但凡透過行政措施約束市場行為,會衍生出許多漏洞。以空置稅為例,空置定義本身難以釐定,難以徵收稅項。又以租管為例,其實在過去實行又有許多漏洞,例如徵收高昂的鞋金,彌補租金少收的部份。而事實上,姚先生指出,業主也是負實質利率的受害者,他們所做之事(提高租金等),只不過是反對抗通脹所做之行為。所以租務管制只是懲罰那些在市場上的受通脹所苦的人,剝削他們對抗通脹最後之方法。他們之所以發達,是市場負實質利率所使然。

姚先生認為,歸根究底,是市場上不應該有負實質利率,因為負實質利率的存在,等同是政府偷取市民的金錢;政府透過發鈔令市民持有的貨幣,在不受控制的情況下貶值,導致通脹。是故,負實質利率的含意即,你的金錢購買力不單被通脹蠶食,而借錢的人卻得到很高的回報

。所以市民投資樓市,是因為為對抗通脹,將金錢的實質購買力轉移至房地產之中。而事實是,政府徵稅,需經立法會通過,但加印銀紙或賣地,則無須受任何機構或市民監管,但這個過程卻使所有市民都要承受由此所帶來的惡果(貨幣貶值)。

姚先生總結過往於實質利率及樓價指數的關系,發現,當市場出現負實質利率時,樓價指數便會節節上升,充份反映在負實質利率下樓宇被市民視為對抗通脹的工具或投資,以抗投高通脹。

同時,姚先生亦不同意樓價高企的主因是因為土地供應不足。他認為,若樓價高就說供應不足,樓價低就說供應過剩,這是套套邏輯。因為需求本身不能被觀察。而政府壟斷土地供應,人為限制供應量(如停止賣地、每年供應少於50公頃等),直接令樓價高企。姚先生認為,除非你相信計劃經濟,或是你是神,能掌握所有在市場上變化的因素,否則人為干預市場供應並不可取。

迷思2:以政府行為令私人樓價大跌,對香港經濟有什麼好處及壞處?

姚先生認為,聯系匯率,旨在促進國際貿易,但香港因而放棄多項管理供應工具,包括制訂匯率、控制銀根的措施,讓國際資本操控。這意味若外來有新增需求,市場上資源將回應不及,而且匯率等將不能使用用以調節市場,使本地資源落入外來資本手上。而在當長期負實質利率及低匯率的情況下,會使大量外資湧入本港,而外來需求導致本地資源緊拙,從而引發保護主義,住房只是其中之一:房產,港人港地,海外買家印花稅;奶粉,港人港(入口)奶,戰略物資;床位,港人港醫院床位,限制雙非來港產子等。所以這不只是房地產市場的問題。

對於政府可以令私人樓價大跌,姚先生認為政府是有此能力的,例如「八萬五」政策。但假若令私人樓價大跌,會首先令市場再無信心,等同宣告香港市場再不是自由經濟;其次香港會成為計劃經濟;第三以市民角度去想,市民辛辛苦苦用三十年供一層樓,若政府令人私人樓價大跌,使市民三十年化為烏有甚至是負資產,教人聯想起金融風暴許多人因失業而自尋短見的市民。他亦擔心以後沒有人用房屋做投資工具,市民亦再無其他方法抵抗通脹。

有人問,既然如此,政府大可放棄聯繫匯率,讓港元自由浮動。但姚先生指出假若香港放棄聯繫匯率,訊息會在國際間迅速妙作,港元大幅貶值及波動,香港整個銀行體系出現一個極大的危機,而現時沒人願意承擔此巨大的責任。

迷思3:香港是否必須繼續奉行高地價政策,以地價收入維持香港財政的穩健?若政府大幅減少賣地勾地,大幅增建公屋,會有甚麼影響?

姚先生指出政府並不承認高地價政策,但是,土地收入佔政府整體收入為約百分之十五。姚先生認為,只有政府不依賴土地收入作主要收入來源,才會有自我完善表現機制,改善施政表現。

同時,姚先生亦指出,政地賣地的地價就像是一種土地稅;雖然市民不用買地,但在衣食住行當中,卻在付無形的土地稅。因為你想要購買的貨品與服務,價格全部都受店租影響。姚先生認為,稅項本身應有劫富濟貧的特質,但是,土地稅本身卻是無法避免的。所以姚先生並不贊同土地收益。

對於大幅增建公屋,從市民角度而言,賣地的收益是幾十倍於市民,但只會拿少量金錢增建公屋,姚先生認為這是得不償失的,因為高地價政策令所有市民都須承擔聯繫匯率的惡果。

改變1:何謂新市鎮的發展的四嬴方案?

姚先生認為四嬴方案十分重要,因為這並不只是農民及政府的角力,地主及市民都有其角色。若不能滿足任何一個持份者,這將可會是一個悲劇。例如若不滿足地主的要求(賺錢),地主有可能作出毀滅性的舉動,如傾倒石綿,使農地永遠不能耕作。所以理應爭取四贏方案,而非彼此將大家視敵鐺。

姚先生提議政府可採取移地積比率方法;在規劃處制訂發展區域大綱圖及發展地積比後,姚先生認為,這樣既可保留農地,亦可確保有足夠土地發展,同時只會增加市區樓宇高度,但平均密度不變,亦可增加私人及資助房屋單位供應。

此外姚先生認為亦可參考橫琴島的先例,作香港界線以外的發展。河套區會有許多適合的地方可租借以作發展用途。

改變2:香港的房屋政策應朝那方向走呢?

姚先生認為,土地、公屋、居屋等政策皆不可持續,在土地上不可能有無限量的供應。而現時樓價並不合理,現時往往香港幾代人供一層樓。而樓價上升,只會令延長下一代物業貸款的還款期,無疑是為上一代創造財富,使青年更難買樓。而政府維持高地價政策,無疑是向窮人收土地稅,造成貧富懸殊。

故此,姚先生提議,政府可考慮將投資用與居住用的房屋分開,而市民需只付建築成本,政府負責地價,便可擁有一個屬於他們的單位。樓價升跌、市場泡沫及負實質利率從此與市民無關。而市民只可在該單位居住五十年,五十年後便須歸還地皮。這方法可使自住的樓宇價格不受投資需求影響,而普羅大眾亦可承擔。

改變3:如何防止地產商囤積居奇,例如增設土地空置稅、物業空置率等是否有效方法?

姚先生認為,現時空置率極低,囤積居奇之說沒有根據。而2003年時的空置率很高,因為單位都賣不出,收空置稅的話,等於對業主雪上加霜。加上執行成本高昂,空置無法定義,所以最有效方法是土地用完年期即收回。此外,負實質利率才是核心的問題,只要讓地產商認為無法囤積居奇,就不會有空置的單位、物業及土地出現。

改變4:丁權應否作出檢討?及是否同意運用現存大量丁屋土地興建公屋或自人住宅

丁居公合一,人人有屋50年。但50年後到期便收回。這樣可省卻許多的行政成本及考量。

總結

總結而言,姚先生十分強調聯繫匯率才是現時房地產市場價格高企不下的主因。他認為許多行政措施都是不需要的,政府需要處理的是負實質利率這核心問題。姚先生亦反對將大量興建公屋或其他資助房屋作為長遠房屋策略,因為其在土地供應上是不可持續的。在土地發展上,姚先生希望政府能詳細公佈土地使用資訊等,亦可考慮轉化空置率過高的工業用地作其他發展用途。此外,姚先生亦不希望政府依賴土地收入作主要財政收入,一則不利於改善施政表現,二則使財政、土地等欠缺長遠規劃及發展。 


活動宣傳:

拆解香港的土地與新市鎮發展的迷思

梁振英政府不斷強調未來人口不斷增加、市民有置業及公屋的需要,因此要多管齊下開拓土地,全城搵地。其中包括填海,目標提供總面積2千至3千公頃土地;發展新界東北及洪水橋新發展區,目標分別提供533及790公頃土地;發展新界北部;發展新界北部及大嶼山等

香港政府擁抱著的經濟持續增加發展觀視為王道,新界土地勢必被規劃、被開發。不過,土地不足及房屋需求是否真相?傳統模式的新市鎮發展又是否不二法門?闢地建屋又是否真的惠及港人呢?香港的農業發展是否要犧牲?香港的房屋發展應朝向甚麼方向呢?

房產學人姚松炎教授就批評政府的土地儲備資料錯漏百出,發水成份高。他指出政府採用傳統新市鎮發展的模式開拓新界東北及西部的土地,破壞香港城鄉的共融,破壞環境之餘亦影響農業的發展,他提出「整個社會的發展應該守住一個原則,就是尊重每個人的選擇自由,讓每個人充份發揮優點和長處」。姚教授提出新市鎮發展的「四嬴方案」

究竟香港的土地儲備的狀港及發水成份有多少?新界東北及西部的新發展區是否借解決香港人住屋問題之名,實際是賣港融合為實?何謂新市鎮的發展的四嬴方案?香港的房屋政策應朝那方向走呢?丁權應否作出檢討?

工黨邀請到房產發展研究中心研究員姚松炎教授為我們拆解香港的土地與新市鎮發展的迷思

日期:2013年2月28日(星期四)
時間:晚上7時半至9時半
地點:九龍彌敦道558-560號譽發商業大廈403室

參考文章:

  1. 房產發展研究中心博客
    http://blog.yahoo.com/ecyyiuu/articles/page/1
    http://www.hkheadline.com/news_topic/nt_content.asp?sid=10890&nt=np
     
  2. 陳茂波:僅400公頃「閒地」可起樓 學者:官地不用 徵地東北 如大財主向人借錢 2012-09-28
    http://news.hkheadline.com/dailynews/headline_news_detail_columnist.asp?id=214508&section_name=wtt&kw=222
     
  3. 房產學人——土儲發水不等於土地不足
    http://allcommentators.blogspot.hk/2012/05/blog-post_3856.html
     
  4. 鄒廣榮、黃紹基、姚松炎:全新居者「有期」屋 創社會三贏
    http://allcommentators.blogspot.hk/2012/05/blog-post_3856.html
     
 
二月 14 2013

今天是大年初五,借此專欄祝《星島》讀者新年進步!還有兩周,財爺便會宣讀《財政預算案》,由於預計今年再度出現數百億盈餘,社會不少人均猜測屆時將會有其麼「派糖措施」。回顧曾蔭權年代,在○七至○八年度至一一至一二年度這五年間,單是由他經手派發的現金,包括稅務或差餉豁免,已共計有一千八百多億元。大部分人或以為「派糖」主要是派給低收入人士,如寬免公屋住戶租金一個月及綜援領取人士多發一個月津貼等。可是根據社會服務聯會的分析,一千八百多億元中,惠及低收入市民的只有約五百億元,但派發給擁有物業或收入較高的中產人士的則有千億元。但想深一層,中產人士可能只得一部分,因為大部分稅務減免如商業登記稅、物業稅、差餉等稅務寬減,相信大多已落入大財團的口袋中,貧富懸殊加劇是必然後果。

很多中產人士均認為自己「交稅多,福利少」。雖然從實際數字看來未必盡然,但不少人感覺只有付出,卻沒有生活保障。今天的中產家庭,最大的負擔莫過於置業。樓價和租金近年有如脫韁野馬,與年輕一代的負擔能力已全面脫軌,沒有上一代的眷顧,根本沒有置業的可能。為甚麼香港人會心甘命抵地窮一生之力,去買這個被地產商發水的蝸居?為甚麼我們容許政府縱容地產霸權、用壟斷及被扭曲的市場巧取豪奪?事實上,要在香港維持自己及下一代的中產地位,買磚頭是主要的途徑。

經濟分配不均難保生活質素 此外,香港經濟發展的分配不均,亦令我們收入的增長不能維持一貫的生活質素。過去十年間,整個「餅」已造大了逾三成半,但家庭收入卻沒有顯著上升,以國際水平而言,我們的家庭整體收入基本上是偏低。在這種環境下,我們既要供養下一代,希望他們能維持中產生活,就要面對龐大教育開支,為了裝備孩子,不少中產都拼命讓孩子入讀學費不菲的直資名校或國際學校,還把他們的課餘學習安排得密密麻麻。孩子進入大學或到外國留學時,負擔更重。

除了房屋和教育外,中產的醫療費也日漸高漲。今天的公共醫療還可以信靠嗎?若非有緊急生命危險,無論是急症室或專科服務的輪候期都非一般人可以忍受。所以不少中產家庭都會自購醫療保險。一般小毛病,公立的門診服務根本就不可能預約得到。牙科服務費之高,則更令一般中產家庭「牙痛咁聲」。再加上近年物價通脹加劇,中產根本就難以維持中產的生活方式。

可是在付出不斷加重的同時,工作的穩定性、薪酬,以及福利卻在倒退,更由政府鼓勵甚至帶領先行。例如在社會保障方面,過往在大公司或一般較具規模公司服務的員工,往往可在退休時享有職業退休計畫。當員工的服務年資達到某一年期,僱主不但以一比一,而是二比一甚至更高的比例為他供款,讓員工安享晚年。然而,在推行強積金後,這制度已告取消。大公司因而節省了一大筆金錢,政府取消了長俸制,資助機構也紛紛用短期合約制聘任員工。對於大財團,政府更容許他們進行壟斷。試看本地的公用事業,電力、煤氣、港鐵等,全都可以在賺大錢時不斷加價。

派福利不如建設公義社會 要根治這個問題,並非要派甚麼福利,而是要求有一個公平和公義社會。若我們繼續縱容地產商操控樓價、讓公用事業不斷肆意加價、把房屋、醫療、教育不斷產業化、私營化、強積金計畫亦逼大家九折支薪。凡此種種,皆造成了今天的「中產之痛」。所以,與中產人士利益對立的,並非是基層市民,而是向財團傾斜的政府,以及依靠壟斷牟利的大財團。

張超雄 立法會議員 香港理工大學 應用社會科學系講師

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