Uncategorized

研討會:拆解香港的土地與新市鎮發展的迷思

發表於

活動重溫:
http://www.youtube.com/watch?v=1BzWITQeYD8&feature=share&list=PL04zetepF98uWPEu4YK2Nwu1Vwr4ifWx4 

姚松炎教授的簡報:
http://103.11.101.52/~labourorgh/wp/wp-content/uploads/2013/03/1.pdf

姚松炎教授的網誌 
http://blog.yahoo.com/ecyyiuu/articles/979104/index

日期:2013年2月28日
時間:1930 – 2130
地點:九龍彌敦道558-560號譽發商業大廈403室
講者:姚松炎教授
主持:謝世杰先生
文字整理:工黨實習學生何偉樂

姚松炎先生在講座開始時明言,房地產及土地問題在香港相對複雜,其制度有別於世界其他城市,若無長時間整理鑽研,會發理資訊許多,但解讀五花八門,專家間意見亦會南轅北轍。在香港,土地問題多被理解為單一議題,但本身在香港並非一個單一,與其他經濟環算無關之議題,而是一個宏觀經濟問題。 

現況1:根據差餉物業估價署資料,2011年住宅單位空置率為4.3%,近乎自然空置率,但房委會資料顯示,2011年住戶人為2,359,000,永久性住宅單位有2,599,000,空置率為9.23%,為何有此不同?到底香港是否有住宅不足問題?

姚先生指出,由政府所提供,關於空置率的數據並不準確。房委會的數字來自於將全港住宅數量減去全港家庭數目,餘數佔全港住宅數量約10%。但即使是差餉物業估價署的數字,其本身並未考慮三個因數:(一)有家庭擁有多於一個單位,亦有多於一個家庭擁有多於一個單位;(二)是家庭數量帶動建屋量,還是建屋量決定家庭數量?;(三)空置率的估計非常不科學,甚至根本無法定義,因為現時差餉物業估價署所用的統計方法為詢問保安或數燈,這些皆非可靠的統計方法。

姚先生認為,住宅不足的問題可從近年趨勢來說起。根據2006及2011的人口普查,香港每年增長約4萬人,私人樓宇增加約18740個,接近政府之前承諾,每年在市場上推出二萬個單位。但是,公屋年均增長的卻非常低,只有6740個。甚至在資助房屋上有每年580個的負增長。這是公屋輪候冊上的申請人輪候時間過長的原因。所以在趨勢,家庭增長數量與私人單位增長數量大約同步。但在公屋及資助房屋上,增長的速度出現落後甚至倒退。

現況2:香港的土地儲備的狀況及發水成份有多少?

在香港,已發展土地(未計樓面面積)有二萬五千公傾,當中可耕地為5100公頃。但姚先生指出真正仍作耕種用途的只有少於700公頃。郊野公園約有40%、其他,包括馬路、天橋、公園、廣場、沼澤、紅樹林、海岸公園、未發展用地及其他所有地用佔32%。其四大類是香港主要的土地利用。

關於可發展土地,姚先生指出,政府的數據亦有多有不實之處。從近年來指有6000公頃,下降至近日回應立法會質詢時指出有4000公頃,但政府近來又改口說當中只有2100公頃屬住宅用途,當中亦有大部份是天橋、馬路等用地,其他土地亦是零碎的土地,或是斜坡。最後的結果是得出只剩下190公頃的土地可作發展住宅用途。故此,姚先生認為無從估計可發展用地的數量,因為以上述例子為例,其估計數字大有誤差,使人難以相信現時政府關於其他非官地或非空置等用地的數據。對此,姚先生希望政府應詳細公佈所有的土地使用資料。

此外,姚先生指出,全港有用途的土地中,工業用地仍有1500公頃,但眾所周知,香港已經沒有工業,但城規會仍未將工業用地用途的土地釋放出來,作其他用途。現時,城規會以工業用地因全部工業尚未遷走,不可轉為住宅或商業用地為原因,將原來的工業用地規定只可作工貿用地,或OUB。姚先生認為政府不應該等待工業全部遷出才轉換土地規劃用途,應考慮當工廠商戶遷出至一定百分比後,可以轉換土地用途,並提供賠讓原有廠戶遷走。

姚先生亦認為現時政府在土地上所應用之思維已不合時宜。現時政府是以為地主身份賣地、批出短期租約等,不須要符合行政法規,亦無須理會公眾意見。姚先生認為土地是市民的,政府規劃土地應受市民約束,政府不應該用地主思維,認為自己是土地的擁有者而在規劃及批出土地的過程上不須咨詢市民。先生這是引起房產土地房屋問題的主因。政府的角色應該是替市民管理土地,而非香港的大地主。

在談及此問題時,姚先生曾提及,全世界政府主要收入有兩項,分別為稅收及舉債,兩項收入都對政府有自然的約束力;若政府無法經營好城市則稅收下降,若政府胡亂舉債則容易影響其信貸評級,兩者都會導致政府落台。但香港政府並不依賴稅收及舉債作為主要收入來源,而是依賴賣地作為主要收入來源。這使即使政府施政表現欠佳,也可靠賣地彌補因而失去的稅收。而這些政府往往是「敗家」的;一來無改善施政的誘因,二則使政府對土地及財政欠缺長遠的規劃及發展。

 

文章

張超雄:中產之痛

發表於

今天是大年初五,借此專欄祝《星島》讀者新年進步!還有兩周,財爺便會宣讀《財政預算案》,由於預計今年再度出現數百億盈餘,社會不少人均猜測屆時將會有其麼「派糖措施」。回顧曾蔭權年代,在○七至○八年度至一一至一二年度這五年間,單是由他經手派發的現金,包括稅務或差餉豁免,已共計有一千八百多億元。大部分人或以為「派糖」主要是派給低收入人士,如寬免公屋住戶租金一個月及綜援領取人士多發一個月津貼等。可是根據社會服務聯會的分析,一千八百多億元中,惠及低收入市民的只有約五百億元,但派發給擁有物業或收入較高的中產人 […]

Uncategorized

致謝動議修正案

發表於

今年施政報告中,梁振英所有競選承諾不是消失、就是「縮水」,還企圖用「語言偽術」繼續掩飾政府無能的施政。面對市民多年訴求,施政報告竟再次以「討論」、「成立委員會」、「研究」、「聽取意見」等語言幻術,一拖再拖。 工黨為表達對施政報告的不滿,除了1月27日發起遊行,亦修訂致謝動議,並對特首表示遺憾。 四位工黨立法會議員分別就特首未有在民主人權、公共房屋、標準工時及全民休保障四方面作出改善深表遺憾,指出立法會提出致謝議案,乃因遵從《議事規則》,尊重體制。最後,致謝動議不獲立法會通過。 修正案措辭

文章

李卓人:穩中行騙 無料惠民

發表於

  特首梁振英拖了三個月才發表任內首份施政報告,似是預告新政府的施政作風:拖!整份「拖」政報告的最大亮點,就是一口氣設立十多個專責委員會和跨部門工作小組,探討這措施的可行性,研究那政策的未來方向,卻沒有提出具體目標和落實時間表,為特首日後違背競選承諾謀定後路。所以,梁競選政綱明明白紙黑字寫著「推行免費幼兒教育」,變成了施政報告的「設立專責委員會研究……可行性」;簡單如「容許單肢傷殘人士申領傷殘津貼」,也得由「跨部門工作小組研究這課題」。所謂「穩中求變」,實為「穩中行騙」;「務實為民」,只是「無料 […]

文章

李卓人:扶貧第一步 速訂貧窮線

發表於

 香港經濟自2003年走出谷底已增長超過五成,但水漲不是所有船高,本地貧窮情況並無顯著改善,民間團體計算的貧窮率仍維持在17%以上,即每6個港人就有一個生活在貧窮線下。   政府曾經在2005年設立由財政司長擔任主席的扶貧委員會,可是當時政府理所當然地以為只要經濟持續增長,貧窮問題自然迎刃而解,設立委員會只為敷衍了事,一口拒絕訂立貧窮線,就是無心扶貧的最佳證明。面對民間強烈要求訂立貧窮線,當時政府自知避無可避,於是使用官僚慣常伎倆,將問題化簡為繁,將貧窮線化整為零,一口氣推出24個貧窮指標,以圖 […]